「空き家」の相続はリスクがいっぱい!不動産相続をする前の注意点を解説

公開日:2020.12.12 更新日:2021.01.03


空き家は誰が引き継ぐ?実は「避けたほうが良い」ケースも多い


近年、全国各地で空き家が増えており、問題になっています。

特に過疎化が進む地方では、売却することもできず、放置されている空き家をよく目にします。

もし、親が所有する空き家を相続したくない場合、相続放棄をすれば空き家相続を回避できますが、空き家以外の相続財産も相続することができなくなるので注意が必要です。

相続人が複数いる場合は、共有持分放棄という方法もあります。

この方法は、自らの持分を放棄する方法ですが、不動産の登記名義を変更するには、他の共有者の協力も必要となります。

空き家についてさまざまな対策を詳しく見ていきましょう。


空き家の所有はなぜ避けたほうが良いのか


①固定資産税がかかる


毎年の支出を余儀なくされます。


②工作物責任が発生する


土地上に存在する危険な物によって他人に損害を及ぼせば、その所有者または占有者がその損害を賠償しなければなりません。


③隣地と訴訟になるリスクがある


空き家の土地上の樹木が隣地に越境してしまった場合や、自然災害で空き家の一部や樹木などが倒壊する危険がある場合、隣地の所有者は、樹木の枝の切除の請求や倒壊の予防措置を求めることができます。

隣地の所有者から訴訟を提起されれば、空き家の所在地を管轄する裁判所に出廷しなければならないこともあります。


空き家を相続したくなければ、相続放棄という選択肢もある


「相続放棄」とは、相続が開始したことを知ってから、3か月以内に家庭裁判所に申立をして、最初から相続人でなかったものとみなされ、債務を含めた相続財産の一切を相続しないことになる手続きです。


空き家を相続放棄をする際の注意点


空き家相続 注意点① 放棄は3ヶ月以内に申立てが必要


原則として、相続が開始したこと(自分が相続人であること)を知ってから、3か月以内に家庭裁判所に申立てをしなければなりません。

ただし、3か月を過ぎてしまっても、申立が受け付けられないということではありませんので、一度専門家に相談してみましょう。


空き家相続 注意点② プラスの財産も相続できない可能性もある


相続放棄をすると、プラスの財産も一切相続をすることができなくなります。「相続債務」だけを放棄するということはできません。


空き家相続 注意点③ 他の相続財産との兼ね合いを必ず確認


相続財産の一部でも相続をしたり、処分、隠匿、消費したりすると、相続放棄をすることができなくなります。


空き家相続 注意点④ 相続放棄のタイミング


相続開始前での相続放棄はできません。


空き家相続 注意点⑤ 遺産分割協議が必要となるケースも


法定相続人が配偶者と子どもである場合に、子どもたちが「被相続人の配偶者たる母にすべて相続してもらうため、全員で放棄をする」と、第一順位の相続人である子どもが最初からいなかったものとみなされ、第二順位(直系尊属)や第三順位(兄弟姉妹)の相続人に相続権が移動してしまい、遺産分割協議をする必要が出てきます。

そのことを踏まえたうえでよく話し合っておくことが重要です。


空き家を法定相続人全員が「相続放棄」したら


法定相続人全員が相続放棄をすると、最初から相続人がいなかったものとみなされます。

この場合、相続財産管理人が選任され、プラスの財産から債務の弁済をし、プラスの財産が残れば、「特別縁故者」という特別に相続財産を受け取ることができる人がいない限り、すべて国の財産となります。

マイナスの財産が残った場合は、それ以上債務の弁済をすることができないので、債権が消滅することになります。


空き家の相続よくあるケース 共有持分の放棄


共有持分の放棄とは、不動産を複数人で共有している場合に、その共有者の1人が自己の持分を放棄することです。

放棄された持分は、他の共有者のものとなります。

他の共有者が複数の場合は、各共有持分の割合に従ってそれぞれ帰属することになります。

共有者の1人が亡くなった場合に、その人に法定相続人がいない場合も同様になります。


空き家の共有持分 放棄をする際の注意点


持分の放棄は、他の共有者からすると、無償で財産が増加することになりますので、税法上、贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があるので注意が必要です。


空き家の相続対策は生前対策が重要


空き家は相続人にとって様々な負担が生じ、相続人同士で押し付けあうことになりやすい財産です。

そのため対策として、所有者自身が生前から、相続人の1人に処分を任せることを伝え、代わりに多くの財産を残す約束をしたうえで、その内容を遺言書に記しておくなどの対策をしておくことが望ましいでしょう。

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