二世帯住宅の不動産相続はどうなるのか?親が亡くなったら住む家もなくなる?!

二世帯住宅の相続はどうなるの?


近年、夫の両親、もしくは妻の両親と、二世帯住宅で同居している人は少なくありません。

二世帯住宅の場合、親世代が亡くなっても、子世代は暮らし続けることができるのでしょうか?

二世帯住宅の相続について考えてみたいと思います。


二世帯住宅の相続 チェックポイント


二世帯住宅の相続は、どのようなルールで行われるのでしょうか?

①不動産相続で重要なのは「誰の名義になっているか」


二世帯住宅が建っている土地と、二世帯住宅の建物自体がすべて父親の名義であれば、父親が亡くなると、土地も建物も遺産相続の対象です。

また、土地は母親の名義、建物は母親&長男夫婦の3人の共有名義という場合は、母親が亡くなると、土地については相続財産になります。

そして、土地と建物の母親の持ち分も相続財産とみなされ、法定相続人であるきょうだい達で分け合うことになります。

つまり、二世帯住宅が建っている土地と、二世帯住宅の建物自体がすべて長男夫婦の名義になっていれば、親世代が亡くなっても問題はないということです。


②もしもきょうだいが「不動産をきっちり等分して」と主張したら?


遺産相続は法律で定められた権利です。

二世帯住宅が建っている土地と二世帯住宅の建物自体が親の名義になっており、遺産相続の対象になる場合、相続人の1人が「きっちり等分して」と主張したら、断ることができません。

相応の金額を支払って土地や建物の等分を求める兄弟の持ち分を買い取るか、もしくは売却したお金を等分して分けるか等の手段をとる必要があります。

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二世帯住宅で暮らし続ける方法は?


二世帯住宅が建っている土地と二世帯住宅の建物自体が親の名義になっており、遺産相続の対象になる場合、
子ども世代が二世帯住宅で暮らし続けるにはどうしたらよいのでしょうか?

対応策をまとめてみました。


①不動産の名義人である親が亡くなった後なら


  • 土地と建物以外の相続財産を、ほかのきょうだいに分けてもらい、二世帯住宅は同居していた子どもが相続できるよう話し合う

  • ほかのきょうだいに二世帯住宅の親の持分に対する法定相続分に相応する金額を払って納得してもらう


②親が亡くなる前なら


  • しっかりしているうちに遺言書をつくってもらう

「土地と建物は長男に相続させる」という遺言書があれば、亡くなった後に長男が土地や建物を引き継ぎます。

一方、父親が「土地と建物は長男に相続させる」という遺言を遺してくれたにも関わらず、父親より先に長男が亡くなった場合、
「土地建物は長男に相続させる」という遺言は「無効」になり、無効となった場合は改めて「遺産分割」の対象となります。

つまり、父親の子ども(二男と三男)と孫(長男の子ども達)で分け合うことになるのです。

こうした状況を避けるには、「万が一、〇〇が遺言者よりも先に、もしくは同時に死亡した場合には、当該財産は長男の配偶者△△(あるいは孫××)に遺贈する」といったように、予備的条項を盛り込むという選択肢もあります。


二世帯住宅を生前贈与するとどうなるか?


二世帯住宅を「生前贈与」するとなると、何百万、何千万という贈与税がかかる可能性があります。

「相続時精算課税」などを活用する方法もありますが、相続税の節税対策などで不利になることもあるので、専門家へ必ず相談する必要があります。

また、名義変更の登記のコストも、遺言による相続に比べると割高になります。
不動産登記にかかる「登録免許税」は、相続の場合、不動産評価額0.4%ですが、贈与の場合は不動産評価額の2%です。

例えば不動産評価額が3000万円の場合、相続するときの登録免許税は12万円ですが、贈与では60万円と5倍も高くなります。また、忘れずに翌年の確定申告をしなければいけません。

「どうしても今でなくては!」という場合には、生前贈与も検討の余地があるかもしれませんが、
後悔をしないためにも、司法書士や税理士といった専門家に相談すると安心です。


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